На рынке недвижимости сегодня распространены случаи, когда одна квартира принадлежит нескольким собственникам. Долевая собственность накладывает определенные обязательства, поэтому оперировать с таким имуществом необходимо в соответствии с установленными пунктами законодательства. При продаже доли в такой квартире может возникать обстоятельство преимущественного права выкупа, и мы постараемся рассмотреть этот термин в деталях.

Что такое преимущественное право выкупа

При реализации долевой собственности преимущественным правом наделяются совладельцы квартиры, и их интересы должны учитываться в первую очередь. Другими словами, предложения от собственников доли рассматриваются первыми, и дольщики могут настоять на выкупе остальной части квартиры в обход других покупателей. Однако из подобного правила есть исключения. Например, доля может реализовываться с публичных торгов, в этом случае право преимущественного выкупа не считается важным. Условие преимущественного права также не распространяется на доли, которые располагаются в доме, построенном на участке в долевой собственности.

Преимущественное право – это право выкупа тех собственников, которые владеют имуществом на совместной основе. Например, в коммунальной квартире комнаты принадлежат разным собственникам, и такая недвижимость является долевой собственностью. При этом все собственники долевого имущества обладают равными правами и могут выкупать доли других владельцев.

Если доля в такой квартире выставляется на продажу, другие владельцы долей могут претендовать на ее покупку, и их желание является приоритетным на фоне остальных предложений. Условия выкупа и стоимость доли в этом случае должны быть такими же, как и при оформлении на третье лицо. Аспект преимущественного права должен соблюдаться при продаже любой доли, и перед выставлением на продажу продавец должен уведомить других собственников о своем желании продать долю. В течение 30 дней другие собственники могут воспользоваться преимущественным правом и заявить о покупке доли. Если в течение этого времени другие дольщики не заявили о своем желании приобрести ее, продавец может заключать сделку с другими лицами.

Продажа доли может быть вызвана разными причинами, и в каждом отдельном случае нужно соблюдать требование об уведомлении дольщиков. Так, при разводе купленное имущество делится между супругами, и каждый из них получает долю в квартире. После развода можно реализовать свою долю, но первым претендентом на имущество станет второй собственник. Если вы получили долю в наследство, но у вас уже есть собственное жилье, вам вряд ли захочется вселяться в квартиру, где живут другие люди. Такое имущество проще продать и потратить полученные деньги на более полезные покупки.

Порядок преимущественного выкупа

Приоритетный статус отдельных покупателей прописывается в законодательстве, преимущество получают бывшие супруги, прямые наследники и другие совладельцы долей. У каждого держателя доли есть право выкупить часть имущества, которое выставляется на продажу. Заявление на выкуп можно оформить сразу после получения уведомления. В этом случае держатель другой доли получает преимущество перед остальными покупателями.

Продавец доли в обязательном порядке должен уведомить остальных дольщиков о том, что он собирается продавать имущество. Если пропустить этот этап оформления сделки, позже она может быть признана недействительной. Уведомление высылается в письменной форме, чтобы факт соблюдения законодательства получил документальное подтверждение. Если другие дольщики не претендуют на имущество и не собираются выкупать свою долю, они должны подготовить письменный отказ.

При продаже могут возникать разные конфликтные ситуации, когда один из дольщиков не соглашается с решением другого. Одной из причин конфликта может стать то, что дольщик не желает продажи части имущества третьим лицам. В этом случае собственникам жилья придется договариваться мирно или обращаться в суд. Если письменный отказ дольщика уже получен или по истечении 30-дневного срока получатель уведомления никак не отреагировал на информацию о продаже, продавец имеет полное право выставить долю на продажу.

Продажа доли третьим лицам 

Если вы собираетесь продать долю третьим лицам, необходимо соблюсти определенный регламент. В первую очередь, составляется уведомление, которое может иметь произвольную форму. Однако в тексте уведомления обязательно прописывается стоимость предлагаемого имущества, указывается факт преимущественного выкупа и подчеркивается то, что в случае отказа доля будет продана любому покупателю.

Как только письменные отказы других дольщиков получены, можно приступать к подготовке договора купли-продажи. Обговорить условия продажи можно раньше, но документально все оформляется только после получения отказа от других дольщиков. Так как первой инстанцией, в которую обращается продавец, является нотариальная контора, все последствия продажи без получения отказов объясняются нотариусом.

Договор продажи составляется по стандартной форме, обязательные пункты:

• паспортные данные всех дольщиков;
• подробное описание доли, которая выставлена на продажу;
• общая информация о жилом объекте;
• сведения о правах других лиц на данное имущество.

Оформление передачи права собственности осуществляется на основании акта приема-передачи, который подписывается обеими сторонами. Каждая операция с недвижимостью регистрируется в реестре, включая и продажу доли в квартире. При подаче документов на регистрацию необходимо оплатить госпошлину, которая высчитывается от общей стоимости имущества, но не менее 300 рублей.

Для проведения сделки вам понадобятся следующие документы:

• ЕГРП, которое выдается на жилое или нежилое помещение;
• технический и кадастровый паспорт;
• письменные отказы других дольщиков;
• документ о регистрации доли, подтверждающий право собственности.

Если дольщиками являются несовершеннолетние дети, схема продажи немного меняется. Законный опекун должен обратиться в органы социальной опеки, чтобы получить разрешение на продажу доли. Главным условием получения такого документа станет гарантия того, что ребенок окажется в условиях не хуже, чем существующие. Данное условие сохраняется не только в том случае, когда дольщик собирается выкупить продаваемую недвижимость, но и когда оформляется отказ от покупки.

Подготовка к сделке и возможные риски

Любая сделка с недвижимостью может таить в себе риски, поэтому к процессу оформления лучше привлекать грамотного юриста с опытом работы. В некоторых случаях стороны могут договориться, чтобы передача прав собственности осуществлялась через договор дарения. Такой способ дает возможность уменьшить расходы, и размер госпошлины будет намного меньше. Однако подобный тип сделки таит в себе угрозы и в будущем может стать серьезной проблемой.

Если отойти от стандартных правил, в опасности может оказаться как покупатель, так и продавец. В тексте договора могут быть ошибки или появляется фактор, мешающий законной продаже недвижимости. Договор может быть признан незаконным, и покупатель не только потеряет недвижимость, но и лишится своих денег. Признать договор незаконным можно в случае судебного разбирательства, но это не вернет покупателю денег.

Стоимость доли в квартире обычно меньше полноценного объекта, так как подобные сделки всегда опасны, и их оформление отнимет больше времени. Если вы решили продать долю, но не можете найти покупателя, обращайтесь в компанию «Деньги.СПб». Мы занимаемся выкупом недвижимости любой категории, поэтому наши специалисты прекрасно разбираются в тонкостях оформления продажи имущества любого типа. Вы можете продать свою недвижимость по выгодным ценам и поручить оформление всех документов грамотным юристам.