Некоторые люди сталкиваются с необходимостью отчуждения комнаты в коммунальной квартире. При этом сделки купли-продажи такого имущества принято считать довольно сложными.

Право на владение отчуждаемым жильем должно быть у собственника документально оформлено, ведь комната в коммуналке может быть продана только в том случае, если коммунальная квартира прошла приватизацию. Стоит обратить внимание, что законом запрещены любые сделки с неприватизированным жильем. Такие жилые помещения являются собственностью муниципальных образований.

Помимо ранее упомянутого, продавец комнаты не должен забывать о преимущественном праве приобретения отчуждаемой комнаты. Это право предполагает соблюдение определенных процедур, при которых вероятность возникновения проблем с соседями сведена к минимуму. Основным условием является получение письменно оформленного согласия соседей на продажу принадлежащей продавцу комнаты.

Данной категории сделок присущи некоторые характерные только для нее юридические особенности. Прежде чем заняться обсуждением условий соглашения о купле или продаже комнаты в коммунальной квартире, крайне желательно получить консультацию практикующего юриста.

Комната в коммуналке – как продать?

Если владелец комнаты в коммунальной квартире решил ее продать без каких-либо негативных последствий, то для этого он должен соблюсти несколько пунктов.

Для начала необходимо определить условия продажи и цену коммунальной комнаты. Далее остальным совладельцам коммунальной квартиры должно быть направлено извещение о намерении продавца. Извещение должно содержать цену комнаты и условия продажи. Дополнительным плюсом будет, если извещение заверено нотариально. Параллельно придется заняться подготовкой комплекта документов, без которых продажа жилплощади просто не состоится. При наличии нескольких собственников одной коммунальной комнаты, планируемой к продаже, требуется получить их заверенное нотариусом согласие на заключение сделки. Все лица, имеющие постоянную регистрацию в продаваемой комнате, должны быть выписаны, после чего паспортный стол сможет выдать справку, которая подтвердит данный факт. Следующим пунктом при соблюдении рекомендаций наших специалистов станет оформление самого договора купли-продажи и дальнейшее заключение сделки.

Соседи и их согласие на сделку

Основная сложность сделок купли-продажи коммунальных комнат — это «затягивание» соседями процесса продажи.

Крайне важным аспектом является то, что продавец исполнил требование законодательства в части предложения соседям приобрести комнату в преимущественном порядке. Продавец должен лишь располагать документальным подтверждением данного факта. Согласие соседей при этом не требуется! В качестве доказательства исполнения требований закона послужит письменное уведомление заинтересованных лиц.

Заинтересованные лица должны получить уведомления о предстоящей продаже комнаты в их общей квартире в письменном виде. Получателями станут: собственники других комнат, муниципальная администрация или полномочный комитет, муниципальный отдел опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних детей и инвалидов).

Намерение о продаже комнаты в коммуналке может быть оформлено в двух вариантах: самостоятельно составленное письменное извещение в виде заказных писем с уведомлением каждому из соседей или нотариально оформленное извещение. Продавец может обратиться к каждому из совладельцев коммунальной квартиры с просьбой оформления письменного отказа от приобретения предлагаемой комнаты. Такие документы удостоверяет либо нотариус, либо регистрирующий орган. В данном случае законодательно установленный месячный срок необходимо будет соблюсти на случай, если комнату решит приобрести сосед.

Бывают ситуации, когда сразу несколько соседей-владельцев изъявляют желание приобрести предложенную к продаже комнату. При таком развитии событий продавец продает комнату по цене, что указана в извещении. В случае, когда претендентов из числа соседей на приобретение комнаты несколько, решение только за продавцом. Правило преимущественной покупки работает только при желании продать коммунальные квадратные метры стороннему лицу, а  между собой собственники других комнат коммунальной квартиры не имеют никаких преимуществ. Какая цена установлена условиями сделки, по такой и будет заключена сделка, даже для соседа по коммуналке.

Необходимо учесть, что продавец может заключить договор купли-продажи с третьими лицами на сумму, указанную в извещении или выше. В противном случае соседи-владельцы комнат имеют право оспорить правомерность сделки.

Документация при продаже коммунальной комнаты

Для того чтобы продажа коммунальных квадратных метров все же состоялась, потребуется предоставление пакета документов. Продавцу пнонадобятся:

• паспорта участвующих в продаже комнаты;
• справки о снятии с регистрационного учета прописанных в комнате;
• извещения о планируемой продаже коммунальной комнаты, которые содержит условия продажи и цену комнаты (подтвержденные почтовыми уведомлениями);
• договор купли-продажи;
• выписка БТИ с экспликацией;
• акт приема-передачи коммунальной комнаты;
• кадастровый план комнаты ;
• документы, подтверждающие право владения комнатой;
• заверенное разрешение от других собственников коммунальной квартиры на заключение сделки;
• при наличии несовершеннолетних детей или инвалидов разрешение органов опеки.

Соседи не хотят продавать коммунальную комнату. Как быть?

Нередко встречаются ситуации, когда соседи по коммунальной квартире осознанно препятствуют продаже какой-либо комнаты. Иногда бывает так, что адрес проживания соседей-владельцев не совпадает с адресом жилого помещения. Таких владельцев найти и уведомить о намечающейся сделке весьма проблематично.

Продавцы, которые не имеют возможности уведомить совладельцев о продаже принадлежащей им жилплощади, будут испытывать затруднения в реализации сделки или после таковой.

Оптимальным вариантом будет соглашение соседей, которые получили уведомления и не имеют возражений относительно сделки. В случае, когда невозможно использовать нотариальную помощь, курьера или иные доступные средства для вручения извещения, придется оформить договор дарения.

Законодательством допустимы действия по двум направлениям:

1. договоренность с покупателем, при которой заключен договор дарения, но в обмен продавец (даритель) получает финансовое вознаграждение;
2. в рамках договора дарения передается часть комнаты предполагаемому приобретателю, а уже потом он будет владеть правом преимущественной покупки оставшейся доли.

Продажа комнаты в коммунальной квартире сопряжена с определенными нюансами, при этом велика вероятность оспаривания соседями-собственниками по коммунальной квартире законности совершенной сделки. В случае, если наши рекомендации по оформлению купли-продажи комнаты в коммунальной квартире будут соблюдены, вы практически не рискуете. Для того чтобы сэкономить свое время и нервы, обращайтесь к нам. Наш опыт и квалификация оградят вас от всех сложностей продажи комнаты в коммунальной квартире.