Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Подавляющее число россиян для покупки недвижимости пользуются ипотекой, и такая банковская услуга часто — единственная возможность стать обладателем собственного жилья. Длительный период кредитования, высокие проценты и необходимость платить крупные суммы каждый месяц не пугают россиян, ведь после всех мытарств они станут полноценными владельцами недвижимости. Однако обстоятельства могут измениться таким образом, что вам захочется продать ипотечную квартиру, но сделать это непросто.

Почему возникает необходимость в продаже

Решение продать ипотечную квартиру может быть вызвано несколькими причинами:

• квартира, которой вы уже владеете, оказалась слишком маленькой, и вы хотите купить жилье побольше;
• изменились финансовые обстоятельства, и вы не можете вносить ежемесячные платежи по ипотеке;
• вам срочно понадобилась большая сумма денег.

Финансовая ситуация может измениться в любой момент, а ипотечная недвижимость, несмотря на банковское обременение, представляет собой ценный ресурс. Случаи, когда заемщики прибегают к продаже обремененной недвижимости, встречаются не так часто, но в сфере финансовых услуг можно найти решение для подобных ситуаций.

Как продать ипотечную недвижимость

Прежде чем подсчитывать сумму, которую вы сможете получить за продажу недвижимости, необходимо помнить, что ипотечное жилье можно продать только с согласия банка, в котором оформлен заем. Вы должны внимательно изучить договор, который подписывали во время оформления ипотеки. В тексте обязательно имеется пункт, где говорится об ограничении действий заемщика в отношении недвижимости. Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше всего начать продажу недвижимости с консультации в банке, так как может потребоваться разрешение в устной или письменной форме от руководства банковской организации.

Обратите внимание на то, что пункт о запрете досрочного погашения ипотеки запрещает любые действия в отношении ипотечной недвижимости. В этом случае управляющий банком может наложить вето на любые действия с недвижимостью и не дать своего согласия на продажу жилья.

Лучшим решением станет изучение ипотечного договора перед началом действий. Например, в некоторых договорах может быть пункт о том, что досрочное погашение ипотеки сопровождается штрафными санкциями. Лучше изучить потенциальные риски заранее, чтобы быть готовыми к любым неприятностям.

Если подобных пунктов в договоре нет, у владельца ипотечного жилья несколько вариантов для продажи такой недвижимости:

• Досрочное погашение кредита. Один из наиболее простых способов продать ипотечное жилье, так как все пункты кредитного договора будут соблюдены в полной мере. Заемщик может найти покупателя, который готов предоставить ему нужную сумму для погашения кредита, а далее сделка купли-продажи проходит по обычному сценарию.
• Продажа недвижимости банком. Можно поручить решение вопроса о продаже ипотечного жилья сотрудникам банка. В этом случае представители финансового учреждения самостоятельно находят покупателя квартиры, и заемщик никоим не образом не будут решать эти вопросы сам. Как только договор купли-продажи будет оформлен, нынешний заемщик получает справку о том, что ипотека погашена и у него нет долга перед банком. Кстати, заемщик получает не только справку о погашении ипотеки, но и денежную разницу, которая остается после продажи жилья и погашения долга. 
• Оформление кредита на нового заемщика. Можно перекредитовать жилье на нового владельца, но эта процедура сложная, длинная, и не всегда банки готовы заключить такой договор. Данная процедура выполняется следующим образом – сначала вы находите покупателя, который готов оформить ипотеку на себя. Далее финансовое учреждение проводит оценку жилья и страхует недвижимость, а также запрашивает полный пакет документ у новых владельцев. После этого сделка оформляется в банке, где нынешнему заемщику нужно подписать соглашение о переуступке долга. После этого представители банка и новый владелец заключают обновленное соглашение об ипотеке, по которому долг переходит новому лицу.
• Продажа ипотечной квартиры с банком в виде посредника. Финансовое учреждение может предложить собственную услугу по продаже недвижимости. В этом случае нынешний заемщик вносит два платежа за следующие несколько месяцев, и процедурой оформления занимаются сотрудники банка. Заемщику не нужно искать покупателя самостоятельно и оформлять документы для заключения договора купли-продажи. Сумма за жилье вносится на депозитный счет, с которого списывается сумма долга, а остаток может забрать нынешний владелец ипотечной квартиры.

Существует еще один способ, который дает возможность избежать бюрократической волокиты. Можно взять кредит в другом финансовом учреждении, чтобы погасить ипотеку в полном размере и переоформить жилье без обременения. Как только вы стали полноправным владельцем недвижимости, можно искать покупателя и продавать квартиру в стандартном порядке.

Как действовать при продаже ипотечного жилья

Чтобы продать недвижимость в ипотеке выгодно и оформить сделку в соответствии с законом, нужно следовать простой инструкции:

• Известить банк о своем решении. Перед тем как приступать к продаже, необходимо сообщить банку о будущих действиях. Это можно делать в устной форме или написать заявление на имя управляющего. Начинать любые действия можно только после того, как получено разрешение от банка.
• Найти покупателя. После получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Обычно подобные сделки заключаются таким образом, чтобы после продажи недвижимости у покупателя осталась часть наличных на руках.
• Погасить задолженность в банке. После оформления недвижимости и получения денег нужно погасить ипотеку в банке, чтобы стать полноправным владельцем жилья.
• Оформление договора купли-продажи. Как только обременение с недвижимости снято, можно приступать к дальнейшему оформлению документов.  

Альтернативным решением поиску покупателя при продаже ипотечного жилья станет обращение в компанию, которая выкупит недвижимость. Если у вас нет времени искать покупателя, можно обратиться в финансовые организации, которые выкупают ипотечное жилье. Такие агентства оказывают комплексные услуги и берут на себя оформление всех документов, поэтому вам не придется решать эти вопросы самостоятельно. Сотрудники компании оформят все документы и будут вести диалог с банком, после чего заемщик ипотечного жилья получает на руки денежную разницу и документы о том, что с него сняты обязательства по выплате ипотеки.

Насколько выгодно продавать ипотечное жилье?

Продажа ипотечного жилья — это всегда длительная и сложная процедура, поэтому владельцы идут на такие меры только в крайних случаях. Если решение о продаже принято по причине, что вам срочно нужны деньги, обсуждать выгоду такой сделки не имеет смысла. Однако, если вы продаете жилье из-за невозможности платить ежемесячные взносы, стоит еще раз обсудить все с родными. Несмотря на длительный срок кредитования и значительные суммы, ипотечная недвижимость остается вашей собственностью. К тому же досрочное погашение ипотечного кредита негативно скажется на кредитной истории, и в будущем банк может отказать в оформлении займа.

Советуем внимательно проанализировать свои возможности и все обстоятельства перед тем, как принимать окончательное решение. Продажа недвижимости должна остаться выгодной сделкой, поэтому важно все обсудить и подсчитать, какой сценарий будет для вас самым выгодным.