Продажа недвижимости – это всегда сложная процедура, которая подчиняется строгим правилам и регламенту. Жилье, на которое наложено обременение, можно причислить к самым сложным случаям, так как проведение такой сделки требует особого внимания. К тому же не все покупатели готовы приобрести такую недвижимость, ведь наличие обременения может быть серьезным препятствием для любых манипуляций. Мы расскажем, как продать такую квартиру и оформить сделку в соответствии с законом.

Типы обременений

Большинство уверены в том, что обременение принимает только форму ипотечного договора или кредита с залогом недвижимости. На самом деле подобные ограничения на операции с недвижимостью могут быть наложены в разных ситуациях, и перед продажей необходимо выяснить тип обременения.

 Различают следующие виды ограничений:

•  ипотека;
• договор аренды;
•  доверительное управление;
• арест по решению суда.

Эти типы обременений прописаны в федеральном законе, который регламентирует операции с недвижимостью. Помимо перечисленных выше ситуаций, операции с недвижимостью могут быть ограничены по следующим причинам;

• несовершеннолетние собственники;
• наличие недееспособных родственников, которые также являются собственниками;
• договор пожизненной ренты.

Каждую ситуацию следует рассматривать в отдельности, так как процедура передачи прав собственности может меняться в зависимости от типа обременений. Стоит отметить, что законным обременением считается только то, которое указано в Госреестре. В ином случае любой договор считается незаконным, и обременение не имеет юридической силы. Покупатель может самостоятельно проверить наличие обременений, так как сведения Госреестра находятся в открытом доступе. Однако наличие обременений любого типа не является запретом на проведение продажи и оформить недвижимость на нового собственника возможно. Рассмотрим каждую ситуацию в отдельности, чтобы вы точно знали, что нужно делать. 

Продажа квартиры в ипотеке   

Если вы планируете продать квартиру, которая находится в ипотеке, вашим первым действием станет получение согласия у банка, который оформил кредитный договор. Для этого нужно обратиться к руководству банка и в соответствии с внутренним правилами написать заявление. После получения согласия от банка можно приступать к дальнейшим действиям.

Оформление квартиры в ипотеке может проходить по разным схемам, все зависит от того, какие условия были оговорены с покупателем. Можно оформить договор таким образом, что покупатель принимает на себя обязательства по выплате ипотеки в дальнейшем и передает нынешнему собственнику денежную разницу наличными. 

Если покупатель не хочет оформлять ипотеку, можно провести сделку двумя платежами. Часть суммы покупатель переводит банку, чтобы закрыть ипотеку досрочно, а оставшуюся часть суммы передает собственнику. В некоторых ситуациях банк может не дать согласие, но даже тогда вы вправе продать квартиру в ипотеке. Покупатель передает собственнику сумму, которая необходима для закрытия ипотечного договора. После получения документов о полном погашении кредита передается оставшаяся часть денег, и покупатель становится законным собственником. Не все идут на подобные сделки, поэтому собственник может сам погасить ипотеку досрочно и выставить на продажу квартиру без обременения. Это можно сделать, обратившись в компанию «Деньги.СПб», и взять займ до продажи недвижимости.  

Продажа квартиры, на которую наложен арест

Арест на недвижимость – наиболее сложный тип обременений, так как многое зависит от вида самого ареста. Так, на квартиру может быть наложен частичный арест, когда собственник может проводить некоторые операции с недвижимостью. Полней арест на квартиру не только лишает возможности свободно распоряжаться жильем, но и в некоторых случаях предполагает пользование квартирой.

Для продажи такой квартиры нужно получить разрешение от органа, который наложил арест. Это могут быть судебные приставы, правоохранительные органы или суд. Получить разрешение часто сложно, так как государственная машина работает строго по букве закона и не ищет личной выгоды. Проще всего снять арест с недвижимости и затем заняться продажей, так как диалог с федеральными органами может затянуться.

Продажа квартиры с рентой

Рента – это договор передачи недвижимости за выполнение определенных обязательств. Так, одинокие пожилые люди не могут обеспечить себя сами и заключают договор ренты со сторонними лицами или компаниями. Согласно договору ренты, третье лицо берет на себя обязательства по содержанию пенсионеров, но получает право распоряжаться недвижимостью. В этом условии есть небольшой нюанс – проводить любые операции с недвижимостью держатель ренты может только в том случае, если у него будет разрешение от собственника жилья.

Обременение в виде ренты не является строгим запретом на продажу, но новый собственник принимает на себя все обязательства по заключенному договору. Кстати, собственник, заключивший договор ренты, может расторгнуть его, если обязательства не выполняются в полной мере.      

Продажа квартиры, в которой прописаны другие лица

Если в квартире прописаны другие люди, которые не являются собственниками, жилье также относится к категории недвижимости с обременением. При покупке такой квартире следует обращать внимание на наличие лиц с постоянной пропиской, так как после заключения сделки этот человек может оспорить сделку. Лучше проследить за тем, чтобы все посторонние были выписаны из квартиры.

Как продать квартиру с несовершеннолетними или недееспособными собственниками

Главным условием продажи станет согласие от опекунов несовершеннолетних и недееспособных лиц. Подобные сделки требуют особого внимания, так как, помимо согласия на продажу, возникнет вопрос о дальнейшем содержании опекаемых. Так, если эти лица были прописаны в квартире, они должны быть выписаны. Однако новое место жительства с пропиской должно быть не хуже, чем текущее.

Бывают и такие ситуации, когда на недвижимость накладывается сразу несколько обременений. Так, квартира в ипотеке может оказаться под арестом, и продать такую недвижимость будет вдвойне сложнее.